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导航7月15日，习近平总书记在上海考察时强调，全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新。
“人民城市人民建，人民城市为人民”，这个理念从2019年习近平总书记在上海首次提出至今，已深深嵌入这座超大城市的发展肌理。
位于上海市普陀区的红旗村，曾是上海中心城区规模最大的城中村，历经10余年系统性改造，如今已蝶变为一个融合居住、商业、文旅、生态等多种功能的现代化城市综合体——“真如境”，为上海城市更新贡献了范本。
破局，一纸规划盘活城市空间
红旗村的嬗变，要从10余年前的城中村改造说起。
当时的红旗村，凭借上海西站铁路货运的便利，集聚了大量简易库房，586亩土地上盘踞着果品、干货、水产、农贸等9个大型初级市场、16家“四小”场所（小美容美发店、小旅店、小浴室、小歌舞厅）、207家冷库、90家印刷厂、1272家经营户、4817家租赁户。36万平方米的住房近八成是违章建筑，商贩、村民、客商混居，常住加流动人口超6万，电线如蛛网密布。
彼时的红旗村，像现代都市里的一个平行时空。土地利用率极低、安全隐患丛生，面临严峻的治理困境，区域转型升级举步维艰。
改变始于2014年。上海发布《关于上海市开展“城中村”地块改造的实施意见》，《意见》明确，对符合条件的“城中村”改造地块，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。税务部门主动对标工作要求，结合文件精神和城市更新特点，提前做好配套税费政策执行工作，确保政策红利直达经营主体。
首批35个地块中，红旗村是市中心体量最大的一块。普陀区将其列为“一号工程”，成立红旗村“城中村”改造指挥部，大量周密细致的工作迅速铺开，2015年10月底9个大型初级市场如期关闭，2016年6月底，经营户和租赁户100%清退，地块整体拆平，提前半年完成综合整治目标。
集体土地居住房屋“原拆原建”方案同步落实，规划1011套动迁安置房让村民就地回搬。2016年2月签约期满，动迁签约率100%，创下当时上海集体宅基地征收最高纪录。
安居，柔性政策温情守护回迁民生
惊人签约率的背后，藏着无数不为人知的细节。
项目推进过程中，很多问题都没有现成答案。项目初期，市区两级多个部门反复坐下来“会诊”，税务部门是最早介入的部门之一。“原拆原建”后，村民搬进新居，要办新的不动产登记证，就涉及契税怎么缴——这笔账算不清楚，顾虑就打消不了。
这个全新的课题没有先例可循。税务部门反复梳理政策，找到了一个思路：将村民和政府之间“换房”作为理解路径——回搬协议中若明确新房评估价值与老房相等、无须支付差价，契税计税依据便实际为零。
“土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。这是现有政策的规定。”国家税务总局上海市税务局有关负责人介绍，“援引适用该条政策，既能从实际上解决取得新房环节的税负问题，也为地方政府和房地产管理部门加速推动旧区改造省去了逐户签订动迁补偿协议的繁琐程序。”
政策口径明确后，税务部门系统梳理办税流程和申报资料，通过纳税咨询热线一次性告知，让回搬村民“最多跑一次”。签约顺利、安置稳妥，红旗村改造从一开始就走上快车道。
这种跨前一步的协同，贯穿红旗村改造的全过程。2017年12月，普陀区政府与中海地产签署合作框架协议；2018年，“真如境”项目正式开工。这个曾经的城市疮疤从此开始了它的新生。
新生，提质焕新不止于拆旧建新
城市更新，不只是建筑的翻新、空间的重塑，而是在一砖一瓦、一草一木之间，安放人们对美好生活的向往。
土地整理后进入出让环节，住宅与商办产业综合体启动规划，设计者围绕一棵百年银杏古树，打造主题景观广场和文化艺术剧院，让历史文脉与当代生活在此交汇；串联区域路网与轨道交通，布局商业配套，培育数字广告产业园区。
税务部门的视角延伸到“开发端”，聚焦项目涉及的房地产全生命周期税费管理，厘清土地出让、配建移交、持有经营等环节的税费政策，与规资、房管等部门打通信息链路，推行“交地即交证”——专人引导完成契税、印花税等申报，信息同步推送至不动产登记机构，企业在签订交地确认书当日，即可取得不动产权证书与建设用地规划许可证，把时间成本压缩到最低。
红旗村集体经济也在这片新生土地上找到了位置。村集体经济组织回购中海中心C座写字楼，命名为“鸿企中心”——取自“红旗”的谐音，构建起“生产、生活、生态”融合的可持续造血机制，更深层次推动沿沪宁产业创新带升级。
产业集聚了，企业进来了，后续的服务保障必须跟上。一些新入驻企业对房产税和城镇土地使用税的应税时间把握不准，税务部门协同商务委、楼宇办，逐户梳理新购和租赁房屋的纳税义务起始时点，帮企业理清账目、稳定预期。
这些事算不上轰轰烈烈，更多是在幕后、在流程的缝隙里，一点一点把路铺平。
久久为功，书写城市更新答卷
城市更新，重在改造，贵在运营。
“真如境”整体形成约30万平方米商务办公、近16万平方米商业配套、20万平方米住宅等七大业态，6栋商务楼宇吸引数万名白领就业。环宇城成为沪上热门消费地标，真如港拓宽改造为景观河道，6公里绿廊和空中花园让居民推窗见绿……
常态化、精细化服务持续深耕片区治理，推动城市更新从硬件翻新走向内涵提质，涵养这片土地的生命力。税务部门也融入了这个生态，在商圈设置便民咨询点位，面向商户普及增值税、企业所得税、个人所得税等政策，引导合规经营；面向公众辅导社保缴费、专项附加扣除等热点问题，推广有奖发票；面向片区数字文创、商贸零售等特色业态，精准推送适配政策，持续激活楼宇经济内生动力。
产业兴旺、民生和美、治理有序的城市新图景徐徐展开。红旗村的蜕变，是上海城市更新宏大叙事中的一个生动切片。近3年，上海市累计启动57个城中村改造项目，完成104万平方米旧住房成套改造、4375万平方米老旧小区升级，超万户居民居住条件实现根本性改善。
数字背后，是“老破小”蝶变为“幸福里”的鲜活故事，是人民城市理念在中国大地上的生动实践。税务部门在其中承担的角色，并非舞台中央的亮相，更像是一种持续的、安静的后台支撑。用一位基层税务干部的话说，就是“把功课做在群众开口之前”。城市更新的温度，或许就藏在这样的坚实后盾里。
站在“十五五”的新起点，像红旗村这样旧貌换新颜的故事并未画上句号。《城市更新“十五五”规划》明确，“十五五”时期，全国将新开工改造城镇老旧小区11.5万个，在5000个社区实施完整社区建设改造，实施300片历史文化街区修缮提升。未来，会有更多像红旗村一样的角落，被细细描摹、慢慢点亮，汇聚成“人民城市”更美丽的实景画卷。
